http://www.dahehouse.com  2010年8月19日9:12  東方今報(bào)

       金九銀十是傳統(tǒng)的消費(fèi)旺季，對(duì)于當(dāng)下的房地產(chǎn)行業(yè)，更是有著特別的意義。新政實(shí)施以來(lái)，銷(xiāo)量下滑、投資放緩、資金緊縮已經(jīng)讓開(kāi)發(fā)商四面楚歌,即將到來(lái)的金九銀十是個(gè)突圍的好時(shí)機(jī)，這一點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商很清楚。而對(duì)于消費(fèi)者而言，面對(duì)各種促銷(xiāo)的誘惑,需要做的，是時(shí)刻保持一份清醒。

    金九銀十，歷來(lái)是樓市爆發(fā)的節(jié)點(diǎn)，業(yè)績(jī)下滑、資金緊張的開(kāi)發(fā)商，也在暗暗醞釀一場(chǎng)樓市反擊戰(zhàn)。如何精妙布局，如何投購(gòu)房者所好，如何突破常規(guī)，將全部在即將到來(lái)的金九銀十一一上演。

    【貨量】將有500萬(wàn)平方米供應(yīng)

    據(jù)同致行提供的數(shù)據(jù)顯示，今年下半年，按照政府商品房供給計(jì)劃，將有500萬(wàn)平方米以上的主力供應(yīng)量入市（不包含公租房、棚戶(hù)區(qū)改造等其他用房）。據(jù)悉，在上半年的火爆行情下，鄭州市市區(qū)商品房新增供應(yīng)量450.28萬(wàn)平方米，呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，增幅73.28%，達(dá)到了2001年以來(lái)的最高點(diǎn)。而下半年500萬(wàn)平方米以上的主力供應(yīng)量，無(wú)疑將把市場(chǎng)中樓盤(pán)之間的交鋒推到一個(gè)新的高度。

    采訪(fǎng)中記者了解到，在開(kāi)發(fā)商眼中，樓市下半年的形勢(shì)依然撲朔迷離。一方面，貨幣政策深深影響著樓市成交量。據(jù)河南美景置業(yè)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)付晶透露，之前買(mǎi)首套房，利率可以執(zhí)行7折優(yōu)惠，但是現(xiàn)在，幾乎所有的銀行都是8.5折優(yōu)惠。這在一定程度上增加了購(gòu)房人的買(mǎi)房成本，也在很大程度上影響了買(mǎi)房人的置業(yè)熱情。

    另一方面，高漲的房?jī)r(jià)也令購(gòu)房者再度徘徊在購(gòu)房大門(mén)之外。近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，1~7月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和商品房銷(xiāo)售面積分別同比增長(zhǎng)37.2%和9.7%，但國(guó)房景氣指數(shù)較6月份回落0.34點(diǎn)。在樓市指標(biāo)數(shù)據(jù)的升降變化之間，業(yè)界最為關(guān)注的房屋銷(xiāo)售價(jià)格，同比仍繼續(xù)上漲10.3%，尤其是在繼6月首度出現(xiàn)1%的環(huán)比降幅后，7月環(huán)比持平。膠著的房?jī)r(jià)再次擊破樓市拐點(diǎn)預(yù)期，樓市也再度陷入觀望濃厚的僵局。

    而對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，金九銀十入市項(xiàng)目的增多，必定在一定程度上加劇各企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)。付晶坦言，各企業(yè)在今年的金九銀十面臨的銷(xiāo)售壓力會(huì)更大，大家都需要針對(duì)市場(chǎng)，“研制”出一個(gè)能夠撬動(dòng)市場(chǎng)的賣(mài)點(diǎn)。

    【價(jià)格】大降價(jià)只是傳說(shuō)

    在市場(chǎng)下行的節(jié)點(diǎn)，購(gòu)房者一直猜想著市場(chǎng)何時(shí)大降價(jià)。而要想達(dá)到新的平衡，需要開(kāi)發(fā)商合理“丈量”市場(chǎng)的溫度，即降價(jià)幅度。特別是在市場(chǎng)下行時(shí)，如何“合理定價(jià)”成為考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的最大課題：一方面需要試探消費(fèi)者的心理預(yù)期，并保證企業(yè)的利潤(rùn)水平；另一方面，則需要經(jīng)受住大量新盤(pán)入市的壓力。

    采訪(fǎng)中記者了解到，目前在開(kāi)發(fā)商層面，降價(jià)依然是一個(gè)諱莫如深的話(huà)題。深圳泰辰置業(yè)副總經(jīng)理徐鈞認(rèn)為，開(kāi)盤(pán)時(shí)是開(kāi)發(fā)商“唯一的定價(jià)機(jī)會(huì)”�！伴_(kāi)盤(pán)時(shí)的合理定價(jià)對(duì)開(kāi)發(fā)商尤為重要，定低了收益率降低，定高了房子賣(mài)不出去，再想降價(jià)就沒(méi)那么容易了�！�

    一位本土地產(chǎn)負(fù)責(zé)人透露，他與同業(yè)者交流，都袒露出來(lái)自銀行貸款的壓力，“如果銷(xiāo)售不好，銀行會(huì)更加扎緊銀根催促還款，這就構(gòu)成了對(duì)資金鏈的影響”。他表示，這種情況下即使舍棄利潤(rùn)，也要保證資金鏈的穩(wěn)健。記者也從有關(guān)渠道了解到，目前鄭州多數(shù)企業(yè)在銀行的貸款正在減少，手中的資金比重，開(kāi)始向預(yù)售款偏移。

    但是，也有很多企業(yè)對(duì)后市的價(jià)格保持樂(lè)觀。英地等位于城市較好區(qū)位的開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，金九銀十雖然會(huì)有多套房源推出，但降價(jià)并不可能。開(kāi)發(fā)商的普遍共識(shí)是，樓盤(pán)可能會(huì)借助金九銀十的營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)，通過(guò)特價(jià)房和促銷(xiāo)行為炒熱市場(chǎng)。

    中鼎翡翠營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人向記者透露，自從調(diào)控以來(lái)，盡管成交量明顯下降，但是感覺(jué)市場(chǎng)的巨大需求量仍然存在，“還是暗流涌動(dòng)”�！敖祪r(jià)的必要性目前并不是很緊迫。到了9月，很多購(gòu)房者就會(huì)跟進(jìn)了�！�