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巴曙松鄭州指點(diǎn)地產(chǎn)迷津 鄭州房?jī)r(jià)不會(huì)大跌
時(shí)間:2008-09-24 發(fā)布者:華啟集團(tuán) 點(diǎn)擊:1788次
 

  在股市、樓市“跌跌不休”之際,國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松博士來(lái)到河南鄭州,為市民理財(cái)指點(diǎn)迷津。

 。乖拢保啡障挛纾烧讨脴I(yè)主辦的正商地產(chǎn)品質(zhì)生活節(jié)在中州皇冠假日酒店二樓中原廳舉行,正商地產(chǎn)數(shù)百業(yè)主、省會(huì)各大媒體記者聆聽(tīng)了巴曙松關(guān)于宏觀經(jīng)濟(jì)、金融政策、資本市場(chǎng)以及理財(cái)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的精彩演講。在論壇互動(dòng)環(huán)節(jié),巴曙松就當(dāng)前樓市熱點(diǎn)問(wèn)題回答了本報(bào)記者的提問(wèn)。

  央行減息非救樓市

  近來(lái)央行降低存款準(zhǔn)備金率和貸款利率,在樓市引起強(qiáng)烈反響,此舉被一些業(yè)內(nèi)人士理解為政府“救市”的信號(hào)。對(duì)此,巴曙松有不同看法,“我覺(jué)得減息是宏觀政策的微調(diào),我不認(rèn)為它是專(zhuān)門(mén)針對(duì)哪一個(gè)市場(chǎng)的,而更多的是對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系,無(wú)論采取什么樣的‘救市’策略,樓市還會(huì)往下調(diào)整”。

  巴曙松解釋?zhuān)?dāng)前的宏觀政策就是“一保一控”,保證經(jīng)濟(jì)不大起大落,“兩率”齊降并非只針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng),但這項(xiàng)政策的推出對(duì)于引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入健康發(fā)展軌道肯定會(huì)起到一定的積極作用。同時(shí),利用適當(dāng)?shù)恼哒{(diào)控,把房地產(chǎn)市場(chǎng)帶入健康發(fā)展的軌道上來(lái),也是落實(shí)“一保一控”的具體做法。

  針對(duì)當(dāng)前樓市銷(xiāo)售低迷的情況,巴曙松用理性的分析給投資者和開(kāi)發(fā)商“打氣”:對(duì)于資本市場(chǎng),對(duì)于一個(gè)講究生活品質(zhì)、理性的決策者而言,在所有的人都悲觀的時(shí)候,要適當(dāng)樂(lè)觀一點(diǎn);在所有的人都非常樂(lè)觀的時(shí)候,要適當(dāng)悲觀一點(diǎn)。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)波動(dòng)是周期性的,不會(huì)偏離太遠(yuǎn),即使有偏離,最終也會(huì)回來(lái)。

  巴曙松指出,實(shí)際上,去年的房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)常態(tài)的、正常的市場(chǎng),現(xiàn)在過(guò)分低迷也不一定正常,但是像去年那樣,一開(kāi)盤(pán),就一搶而空,也是不正常的,“任何一個(gè)市場(chǎng)像這樣都不正!薄

  各方讓步打破僵局

  如何才能打破當(dāng)前樓市銷(xiāo)售的僵局?巴曙松認(rèn)為,樓市要走出目前的僵局,可能幾個(gè)市場(chǎng)主體都要做出一點(diǎn)讓步。

  “首先政府要讓一點(diǎn),”巴曙松說(shuō),“所謂讓?zhuān)褪菧p免一些稅費(fèi)!卑褪锼杀硎,房?jī)r(jià)高企,最大受益方實(shí)際上是地方政府,“不要把眼睛總盯著房地產(chǎn)商,說(shuō)他是暴利,一個(gè)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)周期三四年,分?jǐn)偟矫磕甑睦麧?rùn)也就是百分之十幾、二十幾。而每平方米8000元錢(qián)的房子,政府在里面土地加稅費(fèi)也不少”。

  巴曙松表示,當(dāng)前地方政府的財(cái)政是吃飯財(cái)政,教科文衛(wèi),部門(mén)運(yùn)轉(zhuǎn),城市建設(shè),主要是靠土地的收益,地方政府不會(huì)看到樓市長(zhǎng)期這么低迷。還有一點(diǎn),全國(guó)18億畝耕地的底線還在,18億畝耕地是不能突破的,現(xiàn)在就這么多地了,房地產(chǎn)也不可能一直跌下去。現(xiàn)在成都、西安都出臺(tái)了減免稅費(fèi)的規(guī)定,西安這一片賣(mài)房子的就說(shuō),政府把大概房?jī)r(jià)的1.5%返給你,成都也有,就是抵扣稅收。

  “政府要讓一點(diǎn),開(kāi)發(fā)商也要下調(diào)一點(diǎn),”巴曙松說(shuō),“特別是去年高價(jià)、天價(jià)買(mǎi)地的開(kāi)發(fā)商,你不能說(shuō)按照當(dāng)時(shí)天價(jià)的地價(jià)再加利潤(rùn)開(kāi)發(fā),這個(gè)時(shí)候市場(chǎng)肯定接受不了!
 

  “銀行也不能對(duì)局部的行業(yè)緊縮,市場(chǎng)要松一點(diǎn),”巴曙松表示,“只有這樣才可能把交易量提上去,這樣樓市才能進(jìn)入良性循環(huán),要不然的話就形成一個(gè)僵局!

  鄭州房?jī)r(jià)不會(huì)大跌

  對(duì)未來(lái)鄭州房?jī)r(jià)走勢(shì),巴曙松認(rèn)為,不會(huì)出現(xiàn)像深圳那樣的大跌!吧钲诜浅L厥,深圳去年下半年快速上漲的時(shí)候,真是一個(gè)月一個(gè)價(jià),甚至一個(gè)星期一個(gè)價(jià)。就全國(guó)范圍來(lái)說(shuō),鄭州房?jī)r(jià)本身并不太高,去年房?jī)r(jià)的漲幅也沒(méi)有深圳那么大,所以,在樓市回調(diào)的過(guò)程中,像鄭州這種二、三線城市并不會(huì)出現(xiàn)大跌!卑褪锼杀硎。

  巴曙松認(rèn)為,一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)高低、漲落,客觀上受制于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。這次經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中,深圳、東莞都是受沖擊比較大的地區(qū),現(xiàn)在當(dāng)?shù)氐某隹谄髽I(yè),關(guān)門(mén)的也不少。相反,中部這些以內(nèi)需為主導(dǎo)的城市,所受到的沖擊和調(diào)整幅度會(huì)小得多。

  巴曙松認(rèn)為,房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)有一定特殊性,要分區(qū)域、分類(lèi)別看待。高端、中端和低端的房地產(chǎn),其融資規(guī)律、購(gòu)買(mǎi)者,幾乎完全不同,其價(jià)格波動(dòng)差異很大,不能一概而論。

  次貸危機(jī)遠(yuǎn)離樓市

  美國(guó)次貸危機(jī)的影響,已經(jīng)波及全球。國(guó)內(nèi)深圳等地也出現(xiàn)了“抗供”的情況。這是否會(huì)危及全國(guó)樓市呢?

  巴曙松認(rèn)為,從美國(guó)這個(gè)事情來(lái)看,雷曼兄弟是美國(guó)金融史上為數(shù)不多的大的金融破產(chǎn)商,而美國(guó)這次次貸危機(jī),照美國(guó)政府主要財(cái)經(jīng)負(fù)責(zé)人的觀點(diǎn),上世紀(jì)30年代大蕭條以來(lái),最嚴(yán)重的一次經(jīng)濟(jì)衰退。

  “它可能對(duì)中國(guó)的出口,包括在國(guó)際市場(chǎng)的資金流動(dòng)會(huì)有負(fù)面的影響,但是,如果說(shuō)到對(duì)中國(guó)樓市有什么直接的影響,好像稍微遠(yuǎn)了一點(diǎn)!

  巴曙松認(rèn)為,中國(guó)的樓市,還是以中國(guó)本土的投資者為主導(dǎo),由供求雙方來(lái)決定的,它主要取決于中國(guó)自身的需求狀況,當(dāng)然中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策、金融政策,也是決定性因素。

  巴曙松表示,樓市與中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間存在很重要的關(guān)系。往遠(yuǎn)一點(diǎn)來(lái)說(shuō),非唯中國(guó),美國(guó)、英國(guó)等國(guó)的樓市對(duì)于他們的經(jīng)濟(jì)也很重要。美國(guó)的次貸危機(jī)發(fā)展為今天愈演愈烈的全球金融危機(jī),就肇始于美國(guó)房?jī)r(jià)的下跌。

  樓市抄底難以把握

  房?jī)r(jià)的“跌跌不休”,讓等待“抄底”的購(gòu)房者躍躍欲試。特別是近期各地陸續(xù)出臺(tái)救市的舉措和央行減息,讓購(gòu)房者隱隱約約地感到樓市底部的特征。那么,現(xiàn)在是樓市“抄底”的最佳時(shí)機(jī)嗎?

  巴曙松表示,只要做投資,都有“抄底”這一說(shuō),但關(guān)鍵是到目前為止,還沒(méi)有哪一門(mén)學(xué)科可以準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)底在哪里。

  巴曙松告訴投資者,雖然底部難以預(yù)測(cè),但是投資還是有規(guī)律可循的。房地產(chǎn)是資產(chǎn),股票也是資產(chǎn),它跟我剛才說(shuō)的周期波動(dòng)有很多類(lèi)似的地方。經(jīng)濟(jì)的周期起落是必然的,所以,投資是要講紀(jì)律的,一定要守得住自己的成果。既要看大的趨勢(shì),也要看不同的周期階段。

  巴曙松表示,股市的特點(diǎn)往往是“牛短熊長(zhǎng)”,“為什么我們說(shuō)現(xiàn)在還不是股市盲目抄底的時(shí)候?因?yàn)樾苁械臅r(shí)間給你的機(jī)會(huì)還很多。但是,房地產(chǎn)市場(chǎng),從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,往往是‘牛長(zhǎng)熊短’,它調(diào)整得比較快,因?yàn)橛袑?shí)際需求的支持。而調(diào)整期,也是市場(chǎng)洗牌期”。

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